Depuis la fin des années 1990, toute opération immobilière est soumise à un ensemble d’obligations réglementaires strictes. L’ensemble de ces contrôles techniques est rassemblé dans un document unique appelé DDT (dossier de diagnostics techniques). Ce dossier peut regrouper jusqu’à 10 expertises distinctes, dont la nature dépend de plusieurs critères : le type de transaction (mise en location, cession d’un logement individuel ou d’un lot en copropriété), l’âge des équipements en place, la localisation géographique du bien ou encore sa date d’édification.
L’objectif principal de ce dossier est de garantir la protection des occupants et la préservation des biens. Il s’inscrit également dans une démarche de responsabilité environnementale. Par conséquent, avant de proposer votre logement sur le marché locatif, vous devez impérativement solliciter un spécialiste du diagnostic immobilier, comme lea société spécialisée Amiante Diagnostic situé à Arras, afin de réaliser une évaluation complète de l’état de votre habitation.
L’état des risques et pollutions (ERP)
L’expertise « état des risques et pollutions » — ERP — repose sur les données communiquées par la préfecture de votre département. Ce contrôle réglementaire vise à renseigner le propriétaire ainsi que le futur locataire sur l’ensemble des menaces environnementales auxquelles le logement peut être confronté : aléas naturels, activité sismique, dangers technologiques, risques miniers, etc. Il informe également sur le niveau de pollution susceptible d’affecter l’habitation. Valable pendant une durée de 6 mois et exigé indépendamment de l’année de construction du bien, ce document doit être établi avant la signature du contrat de bail. Depuis 2023, ce diagnostic intègre également l’obligation d’informer sur le recul du trait de côte pour les biens situés en zone littorale concernée.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Que ce soit pour un contrat de location nue, meublée ou à usage professionnel, le diagnostic de performance énergétique — DPE — fournit une estimation de la consommation d’énergie liée à l’usage du logement. Cette évaluation permet de classer le bien sur une échelle allant de « A » à « G » : la lettre « A » traduit une excellente efficacité énergétique, tandis que « G » signale une isolation thermique très défaillante. Ce document reste valide pendant 10 ans et doit obligatoirement être effectué par un diagnostiqueur titulaire d’une certification en cours de validité.
Point important à retenir : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés « G » sont considérés comme des passoires thermiques et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location. Cette interdiction s’étendra aux biens classés « F » à compter de 2028, puis aux logements « E » à partir de 2034. Le DPE est donc devenu un élément déterminant dans la stratégie de mise en location d’un bien.
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Le constat des risques d’exposition au plomb — CREP — consiste à évaluer la teneur en plomb présente dans les revêtements intérieurs du logement (enduits muraux, couches de peinture, papiers peints, etc.) et à apprécier leur état de dégradation afin de déterminer le niveau de danger pour les occupants. Lorsque la présence de plomb est avérée, la validité de ce constat est limitée à 6 ans dans le cadre d’un bail locatif.
Dès lors qu’un risque d’intoxication est identifié, le propriétaire se trouve dans l’obligation de réaliser les interventions nécessaires pour éliminer toute source d’exposition au plomb, et ce, préalablement à la mise sur le marché locatif du logement. Cette exigence concerne exclusivement les habitations édifiées avant le 1er janvier 1949, et l’expertise doit être conduite par un technicien disposant d’une certification spécifique en détection du plomb.
Le diagnostic amiante
La réalisation d’un repérage amiante a pour finalité de s’assurer qu’aucune trace de ce matériau dangereux ne subsiste dans le logement. L’examen porte sur l’intégralité des surfaces et des matériaux composant l’habitation. Reconnu comme extrêmement dangereux pour la santé, en particulier pour l’appareil respiratoire, l’amiante fait l’objet d’une interdiction totale d’utilisation depuis le 1er janvier 1997. Afin de préserver la santé des occupants, ce repérage est requis avant toute mise en location pour tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Cette expertise doit naturellement être confiée à un opérateur disposant de la certification adéquate. Si la réglementation n’impose pas son annexion systématique au contrat de bail, le document doit néanmoins rester accessible et être communiqué au locataire à sa première demande.
Le diagnostic des installations d’électricité et de gaz
Rendu obligatoire depuis janvier 2018 pour l’ensemble des habitations équipées d’installations datant de plus de 15 ans, le contrôle des réseaux électriques et gaziers intérieurs renseigne le locataire sur la conformité et la fiabilité de ces équipements. Pour satisfaire aux normes de sécurité en vigueur, cette expertise couvre notamment : la vérification de l’existence et de l’accessibilité d’un dispositif général de coupure, l’examen des protections contre les surcharges électriques, le repérage d’appareillages électriques vétustes ou non conformes, l’inspection des canalisations fixes d’acheminement du gaz, ainsi que la vérification des équipements fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au gaz. Valable 6 ans, ce double diagnostic doit être mené par un expert accrédité par le ministère de la Transition écologique.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques
L’expertise relative aux risques naturels, miniers et technologiques — ERNMT — trouve son fondement juridique dans la loi du 30 juillet 2003, portant sur la prévention des risques et l’indemnisation des sinistres. Ce contrôle devient obligatoire dans deux situations précises : lorsque le bien se trouve dans un secteur géographique présentant un indice de sismicité égal ou supérieur à 2, ou lorsqu’il est localisé à l’intérieur du périmètre d’un plan de prévention des risques (qu’ils soient naturels, miniers ou technologiques). Sa durée de validité est fixée à 6 mois, et le bailleur a la possibilité de le remplir lui-même sans recourir à un professionnel.
L’information relative aux nuisances sonores aériennes
Depuis le 1er juin 2020, tout bailleur est tenu de transmettre au futur locataire un document relatif aux éventuelles nuisances acoustiques d’origine aérienne pouvant affecter le logement. Annexé au contrat de bail, ce document comporte une évaluation du niveau sonore généré par les aérodromes voisins en fonction de l’emplacement géographique du bien. Il doit mentionner de manière explicite la zone d’exposition dans laquelle se situe le logement, fournir l’adresse du portail numérique permettant de consulter le plan d’exposition au bruit, et inclure une clause autorisant expressément le locataire à prendre connaissance de ce plan.
Le diagnostic « loi Boutin » : la surface habitable
Il convient également de rappeler que la mention de la surface habitable, conformément à la loi Boutin, constitue une obligation pour tout contrat de location portant sur une résidence principale. Ce mesurage précis de la superficie du logement doit figurer dans le bail et peut engager la responsabilité du propriétaire en cas d’erreur supérieure à 5 % par rapport à la surface réelle.
Pour conclure :